Stadsrekening 2016
PCPortal

Voortgangsrapportage Grote Projecten
De planexploitaties van de gemeente Nijmegen worden jaarlijks opgenomen in een Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP). Besloten is dat het VGP voortaan kort voor de rekening verschijnt, waarbij de peildatum 1 oktober van het betreffende jaar is. De ontwikkeling van de boekwaarde tussen 1 oktober en 1 januari wordt ook bij de rekening gerapporteerd. Een tussenmelding van het VGP in de vorm van mogelijk verwachte grotere afwijkingen vindt dan plaats in het kader van de begroting waarbij ook wordt gerapporteerd over de ontwikkeling van de risico's van het programma Grondbeleid. De toe te passen parameters voor de planexploitaties voor de eerstvolgende herziening worden vastgesteld in de Zomernota.

Ontwikkelingen

De ontwikkeling binnen het programma Grondbeleid is in 2016 door twee hoofdlijnen gekenmerkt:
1. aantrekkende woningmarkt
2. voorzichtig herstel bedrijventerreinen

Ad 1
De woningmarkt in Nijmegen is in 2016 verder aangetrokken. Het aantal verkochte woningen en de gemiddelde prijs per woning zijn beide gestegen. In 2016 zijn in de hoofdlijn de financiële verwachtingen uit de planexploitaties op het terrein van de woningbouw gehaald ondanks dat 2016 het eerste jaar was zonder verplichte kavelafname in de Waalsprong. Er zijn ruim 810 kavels uitgegeven in Nijmegen. In 2015 waren dit er bijna 160 minder. Ook het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is gestegen van 700 naar ca. 1300. Gekoppeld aan de demografische prognoses is er alle reden om optimistisch te zijn over de ontwikkelingen van de Nijmeegse woningmarkt.

2017 zal op het gebied van de woningmarkt in het teken staan van de bestaande projecten verder realiseren en plangebieden voorbereiden in met name Waalsprong en Waalfront. Het tijdig doorlopen van de benodigde procedures is in 2017 kritisch om de mogelijkheden die de markt biedt daadwerkelijk te benutten.

Ad 2
De vraag naar bedrijventerreinen concentreert zich in een aantal segmenten  die worden gekenmerkt door een vraag naar grote kavels. In 2016 is bijna 6 hectare bedrijventerrein verkocht en is dus de verwachting van 4,3 ha. overtroffen.
Voor de bedrijventerreinen zal 2017 in het teken staan van het nieuwe regionale beleid (Regionaal Programma Werklocaties). De uitkomsten daarvan bepalen of en onder welke condities Nijmegen nieuwe werklocaties kan realiseren.

 De raad heeft in het voorjaar 2017 een reactie gegeven op het concept Regionaal Programma Werklocaties. Een aantal scenario's is  verkend. De bandbreedte van deze scenario’s is erg groot. Dat geeft aan dat op dit moment geen betrouwbare voorspelling kan worden gedaan over de uitkomst van dit proces.
 Het is geen uitgemaakte zaak dat er regionale overeenstemming wordt bereikt over de compensatie voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Ook is onzeker of  er  overeenstemming wordt bereikt over de praktische uitwerking er van, waar de gemeente Nijmegen in haar reactie op het concept-RPW ook haar vraagtekens bij heeft gezet.
Een factor  in het proces is de planning van de uitgifte van het bedrijventerrein. Zoals in het concept-RPW is aangeven vindt er periodiek een herijking plaats van de balans tussen vraag en aanbod in de regio. Voor de regio Nijmegen is dan vooral de ontwikkeling van Park 15 van belang. De uitgifte van Park 15 verloopt voorspoedig waardoor de ontwikkeling van de Grift snel opportuun kan zijn omdat er anders te weinig aanbod van bedrijventerrein is voor de economische ontwikkeling van de regio.
Conclusie: vanwege de grote mate van onzekerheid in het proces van de uiteindelijke besluitvorming van het RPW (draagvlak, interpretatieverschillen)  en de verschillende uitkomsten van mogelijke  scenario’s  is er voor gekozen om de uitgangspunten van het VGP 2017 te handhaven.
Er wordt een  uitzondering voor  Ressen fase 2. Onze inschatting op dit moment is dat de realisatie van dit gebied als werklocatie niet haalbaar is. Dat betekent  een nadelig resultaat voor de planexploitatie van € 12.3 miljoen, waarvoor een voorziening moet worden getroffen.  De bestaande risicoreservering in de saldireserve voor Ressen fase 2 kan €8.9 miljoen kan vervallen

De BBV‐regels zijn verwerkt in de herzieningen van de planexploitaties binnen het programma Grondbeleid. Zoals door uw Raad besloten heeft bij de planexploitaties Compaq en Waalsprong geen indexering plaatsgevonden van de opbrengsten na 10 jaar. Bovendien worden de planexploitaties > 10 jaar  expliciet en voor de Raad zichtbaar gevolgd in de diverse P&C-producties, waarbij het aspect van de verlening van de 10 jaar-termijn in de risicobeheersing wordt meegenomen. Daarbij worden de een aantal  risicobeperkende Instrumenten ingezet. In het VGP wordt de jaarlijkse ontwikkeling van de markt geschetst en het daarop te ontwikkelen beleid . Deze zijn  gebaseerd op periodieke onderzoeken en verkenningen van de woningmarkt en bedrijventerreinen, waarbij ook de bestaande programmering en de realisatie van de afgelopen jaren wordt betrokken. Daarnaast worden jaarlijks in de zomernota de parameters (kosten, opbrengsten, rente)  geactualiseerd.  Tot slot wordt jaarlijks ten behoeve van  de actualisatie van het VGP bezien welke grondslagen voor de grexxen een actualisatie of differentiatie behoeven, bijv recentelijk het extern laten beoordelen van de grondprijzen voor woningbouw in de Waalsprong.
Wij zijn van mening daarmee een reële en haalbare beheersmaatregel te hebben getroffen.

 Verder zijn de rente en de disconteringsvoet aangepast.
Door het verlagen van de rente en het verhogen van de grondprijzen neemt de kans toe op meer wisselende resultaten van de planexploitaties. Wel wordt zo scherper duidelijk als gevolg van welke aanpassingen in de grondexploitatie het resultaat verandert.
Per saldo kunnen de voorzieningen voor de projecten van het programma Grondbeleid afnemen met ruim € 17 miljoen.
Een deel van het voordelige BBV‐rente‐effect (gemeld vanaf de stadsrekening 2015) wordt in opvolgende jaren weer afgebouwd vanwege de BBV‐regel dat geen rente aan het eigen vermogen mag worden toegekend. Dit inzicht is laat in 2016 ontstaan omdat de interpretatie van de aangekondigde
BBV‐wijziging voor grondbeleid lopende het jaar verder zijn aangescherpt door publicaties en vakoverleg.
Dit levert jaarlijks een nadeel op van ca. € 1 miljoen in de begroting.

Het resultaat van het programma Grondbeleid is hieronder samengevat.
Het VGP 2017, door de Raad vastgesteld in maart 2017 meldt een positief saldo van de herzieningen groot € 17,2 miljoen. Een deel van dit resultaat is in de Zomernota 2016 reeds benoemd.

De belangrijkste mutaties worden veroorzaakt door:
1. Compaq
In verband met de verlaging van de rekenrente is het tekort op eindwaarde afgenomen, de voorziening
kan hierdoor naar beneden bijgesteld worden met ruim € 0,4 miljoen.

2. Onderwijshuisvesting
Het negatieve exploitatieresultaat en de daarmee samenhangende voorziening neemt met name toe door het toevoegen van het Kandinsky College aan de planexploitatie en het vervallen van de herontwikkeling aan de Hatertseweg (extra nadeel van € 2,8 miljoen). In de Zomernota 2016 zijn de effecten voor de saldireserve al verwerkt. De overige toename, per saldo € 1,1 miljoen, bestaat onder andere uit meerkosten asbest Celebesstraat 12, meerkosten Heijendaalseweg en Krekelstraat 8.

3. Waalsprong
In verband met de aanpassingen naar aanleiding van de toepassing van de BBV‐regels (renteparameters, niet indexeren opbrengsten na 10 jaar) ontstaat een voordeling effect ter hoogte van + € 7 miljoen. Per saldo is er een afname van kosten als gevolg van herijking bouw en woonrijpmaakkosten, verwervingskosten vitenslokatie en beheerskosten/OZB dat leidt tot een voordeel van + € 6 miljoen.
Ook ontstaat er per saldo een voordeel in de opbrensten met effect van + € 2,5 miljoen door een aanpassing van de grondprijzen, een extra activering van rioleringskosten, en aanpassing woon‐ en‐werkprogramma.
In totaal dus een verbetering van ca. + € 15,5 miljoen.

4. Bergerden
In samenhang met de liquidatie van de GR Bergerden is het risico voor dit project gereduceerd en de voorziening met eenzelfde bedrag verhoogd; ruim € 1,3 miljoen.

5. Waalfront: De GREX 2017 sluit op ‐ € 25,9 miljoen NCW. Deze grex is voor wensen en bedenkingen aan de Raad voorgelegd.
Voor dit voorziene tekort in de GREX 2017 is een voorziening noodzakelijk ter hoogte van € 14,6 miljoen. Dit is een verbetering ten opzichte van de huidige voorziening met € 5,9 miljoen. Hierdoor kan er aan voorziening € 5,9 miljoen vrijvallen.

In het stadsrekeningproces - na het VGP 2017 - zijn de recente ontwikkelingen in het RPW verwerkt, zie hierboven.Dat vertaald zich in de Waalsprong, waardoor we risico’s omzetten in een extra verliesvoorziening van € 13,8 miljoen. In maart zijn de eerste resultaten verschenen van het onderzoek naar het regionale aanbod bedrijventerreinen; Vooruitlopend op de definitieve uitkomsten en te maken afspraken, is besloten de ontwikkeling van het terrein Ressen te beperken tot de eerste fase. De gronden van fase 2 krijgen nu een agrarische waarde. Aangevuld met extra juridische kosten van € 0,9 miljoen ontstaat bij het programma Grondbeleid – na verwerking van het VGP -  alsnog een nadeel van € 14,7 miljoen.

Risico’s
Ten opzichte van de Stadsbegroting 2017‐2020 is het risico Waalsprong toegenomen (vooral vanwege De Grift en Ressen). De risico’s voor het project Waalfront zijn afgenomen door de grex 2017. De risico’s bij de overige projecten zijn iets toegenomen. Het totale risicoprofiel van het programma Grondbeleid is daarmee gestegen t.o.v. de Stadsbegroting 2017‐2020 tot € 91,2 miljoen. Dit hangt vooral samen met de risico’s die zich voordoen bij de ontwikkeling en afzet van bedrijventerreinen en woningbouw zoals dat in de planexploitaties is voorzien.
Er is sprake van een toename van het risicoprofiel van de Waalsprong van € 61,2 miljoen in de stadsbegroting 2017‐2020 naar € 74,7 miljoen in het VGP 2017, per saldo een toename met € 13,5 miljoen.
Deze toename wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de risico’s bij de bedrijventerreinen (procedures, specifieke kosten, etc).

Ten opzichte van het risicoprofiel in het VGP 2017 wordt  in de stadsrekening het risicoprofiel neerwaarts bijgesteld vanwege de actualiteit van Ressen fase 2: niet in ontwikkelingen nemen. Daarom kan het hieraan gerelateerde risico  vervallen. Met een beperkte aanpassing in het overige  risicoprofiel Waalsprong betekent dit een verlaging van het risicoprofiel met € 10,3 miljoen.

De toelichting op de risico’s Waalfront wordt gegeven in de paragraaf Weerstandsvermogen & Risicobeheersing.

Tegenover deze risico‐ontwikkeling staat een winstverwachting Bijsterhuizen van in totaal ca € 12 miljoen.